Simulateur SCPI en nue-propriété

Simulez votre achat de SCPI en nue-propriété

Acheter des parts de SCPI en nue-propriété revient à payer aujourd'hui une fraction de leur prix, de 51 % à 93 % selon la durée et la SCPI, à renoncer aux loyers pendant cette période, puis à récupérer la pleine propriété des parts à l'échéance, sans frais ni impôt.

Le simulateur applique les clés de répartition 2026 communiquées par les sociétés de gestion de 59 SCPI. Il calcule le prix payé, le nombre de parts acquises, leur valeur en pleine propriété à l'échéance et le rendement annualisé de l'opération, à prix de part constant.

SCPI en nue-propriété : comment fonctionne l'achat ?

L'achat en nue-propriété repose sur un démembrement temporaire de propriété. Chaque part de SCPI est séparée en deux droits, pour une durée fixée au contrat, de 3 à 20 ans :

• La nue-propriété : vous détenez les parts, sans percevoir les loyers pendant la durée convenue.
• L'usufruit : un usufruitier, le plus souvent une société soumise à l'impôt sur les sociétés (assureur, caisse de retraite, holding), perçoit les revenus distribués pendant cette durée.

Chacun paie son droit à la souscription. La société de gestion ou le distributeur organise la rencontre entre nu-propriétaire et usufruitier : de votre côté, la souscription se déroule comme pour une part classique.

À l'échéance, l'usufruit s'éteint automatiquement. Vous détenez alors les parts en pleine propriété : vous percevez les loyers ou vous les revendez. Cette reconstitution ne demande aucune formalité et ne donne lieu à aucun impôt (article 1133 du CGI).

Clés de répartition 2026 : quelle décote selon la durée ?

La clé de répartition fixe la part du prix en pleine propriété payée par le nu-propriétaire. Elle dépend de la durée du démembrement et du rendement attendu de la SCPI : plus la durée est longue et plus le taux de distribution est élevé, plus la décote est forte, car l'usufruitier achète davantage de loyers.

Source : clés 2026 des 59 SCPI intégrées au simulateur, communiquées par leurs sociétés de gestion. Une clé basse traduit en général un rendement attendu élevé : comparez les décotes à durée identique et en tenant compte de la qualité du patrimoine.

Exemple chiffré : nue-propriété ou pleine propriété sur 10 ans

Hypothèses : 100 000 € investis pendant 10 ans dans une SCPI dont la clé à 10 ans est de 68 %, la médiane du marché. En pleine propriété, taux de distribution de 4,92 %, la moyenne du marché en 2025, loyers imposés au barème et aux prélèvements sociaux de 17,2 % et non réinvestis. Prix de la part stable et frais identiques dans les deux cas.

En nue-propriété, vous achetez des parts d'une valeur de 147 059 € en pleine propriété. À l'échéance, le gain atteint 47 059 €, soit un rendement de 3,93 % par an, sans impôt pendant toute la durée. Il n'est imposé qu'en cas de revente, au régime des plus-values immobilières.

L'écart en faveur de la nue-propriété augmente avec la tranche marginale d'imposition et lorsque les parts sont conservées après l'échéance. Pour un foyer imposé à 11 % qui revend ses parts à l'échéance, les deux options donnent un résultat proche. La pleine propriété verse en revanche des loyers chaque année, qui peuvent être réinvestis ou couvrir un besoin de liquidités.

⚡ Si le prix de la part baisse de 10 % sur la période, la valeur à l'échéance tombe à 132 353 € et le rendement annualisé à 2,84 %. La décote amortit une baisse de prix sans l'annuler.

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Fiscalité de la SCPI en nue-propriété

Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu : il ne paie ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux et n'a aucun revenu foncier à déclarer au titre de ces parts pendant le démembrement. Les loyers sont imposés chez l'usufruitier.

IFI

En cas de démembrement, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur des parts en pleine propriété à l'IFI (article 968 du CGI). Les parts détenues en nue-propriété sortent donc de votre patrimoine taxable jusqu'à l'échéance, puis y entrent de nouveau à la reconstitution de la pleine propriété. Le simulateur IFI mesure l'effet sur votre situation.

Fin du démembrement

La réunion de l'usufruit à la nue-propriété au terme convenu n'est soumise à aucun impôt ni droit (article 1133 du CGI). Le gain correspondant à la décote n'est pas imposé à ce moment.

Revente des parts

En cas de revente après l'échéance, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui exonèrent totalement après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le prix d'acquisition retenu est le prix payé pour la nue-propriété et la durée de détention court depuis cet achat : la plus-value imposable est plus élevée qu'en pleine propriété, mais elle profite des années de démembrement pour les abattements.

Donation et succession

Des parts transmises pendant le démembrement sont taxées sur la valeur fiscale de la nue-propriété. Pour un usufruit à durée fixe, l'article 669 II du CGI évalue l'usufruit à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans, toute période commencée comptant entière. Avec 6 ans restant à courir, la nue-propriété transmise est ainsi taxée sur 77 % de la valeur des parts. Le simulateur de donation applique ce barème.

Pour quels profils ?

• Contribuables imposés à 30 % et plus, sans besoin de revenus immédiats, qui veulent investir dans l'immobilier sans alourdir leur impôt.
• Actifs qui préparent leur retraite et calent l'échéance sur leur date de départ pour percevoir des loyers à ce moment-là.
• Foyers assujettis à l'IFI qui souhaitent investir dans l'immobilier sans augmenter leur base taxable pendant la durée du démembrement.
• Parents qui préparent une transmission et peuvent donner la nue-propriété des parts à un coût fiscal réduit.

L'investissement ne convient pas si vous avez besoin de revenus pendant la période ou si vous risquez de devoir récupérer votre capital avant l'échéance. Pour percevoir des loyers dès maintenant, la SCPI en pleine propriété ou la SCPI à crédit répondent à un autre objectif.

Comment choisir la SCPI et la durée ?

• La durée : alignez-la sur votre projet (retraite, transmission, fin d'un crédit). Une durée longue augmente la décote mais immobilise le capital plus longtemps.
• La solidité du patrimoine : taux d'occupation, qualité des locataires, durée des baux, diversification géographique et sectorielle. Pour le nu-propriétaire, ce qui compte est la valeur de la part à l'échéance.
• L'historique du prix de part : revalorisations ou baisses passées, écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution publiée.
• Les frais : la commission de souscription est incluse dans le prix payé. Une revente à l'échéance se fait au prix de retrait, inférieur au prix de souscription.

Le simulateur affiche les clés de chaque SCPI : à durée égale, il permet de comparer la décote proposée par plusieurs sociétés de gestion.

Les risques de la SCPI en nue-propriété

• Perte en capital : la valeur de la part peut baisser pendant le démembrement. La décote amortit une baisse modérée sans protéger d'une forte correction.
• Liquidité réduite : une part en nue-propriété se revend difficilement avant l'échéance et souvent à un prix défavorable. Considérez le capital comme bloqué pour toute la durée.
• Absence de revenus : aucun loyer n'est perçu pendant la durée choisie.
• Évolution de la fiscalité : les règles décrites ici sont celles en vigueur en 2026 et peuvent changer.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ni le capital ni les revenus ne sont garantis.