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L'impôt sur la fortune immobilière frappe le seul patrimoine immobilier, dès lors que sa valeur nette dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Le piège tient moins au barème, qui reste modéré, qu'à l'assiette : beaucoup de contribuables se croient hors du champ alors qu'ils y entrent une fois comptées leurs parts de SCPI, leurs SCI et la part immobilière de leur assurance vie. D'autres s'y croient alors qu'un emprunt en cours les en sort.
Ce simulateur applique le barème de l'article 977 du CGI, l'abattement de 30 % sur la résidence principale, la décote prévue entre 1,3 et 1,4 million d'euros, la réduction pour dons et le plafonnement à 75 % des revenus. Il détaille les droits dûs tranche par tranche, afin que vous voyiez où se forme réellement l'impôt.
Vous êtes redevable si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Trois mots comptent dans cette phrase. Immobilier : les placements financiers, les liquidités, les œuvres d'art et les biens professionnels sont hors champ. Net : les dettes afférentes aux biens viennent en déduction. Au 1er janvier : la situation constatée ce jour-là fige l'imposition de toute l'année, une vente en février ne change rien.
La différence surprend souvent. Les concubins notoires forment un seul foyer IFI alors qu'ils déposent deux déclarations de revenus distinctes : leurs patrimoines s'additionnent pour apprécier le seuil. À l'inverse, les enfants majeurs rattachés au foyer fiscal pour l'impôt sur le revenu ne le sont pas pour l'IFI : leur patrimoine leur est propre. Seuls les biens des enfants mineurs sont rattachés à ceux des parents administrateurs légaux.
La dernière ligne mérite qu'on s'y arrête. Une donation de la nue-propriété à vos enfants ne fait pas sortir le bien de votre assiette IFI : tant que vous conservez l'usufruit, vous restez imposé sur sa valeur entière. Le démembrement issu d'une donation est un outil de transmission, pas un outil de réduction d'IFI. Seul le démembrement résultant d'une succession, dans les cas prévus à l'article 968 du CGI, partage l'assiette entre usufruitier et nu-propriétaire.
Une fois le seuil de 1 300 000 € franchi, le barème s'applique dès 800 000 €. Autrement dit, le contribuable qui dépasse le seuil est taxé sur la fraction comprise entre 800 000 € et son patrimoine, pas seulement sur ce qui excède 1,3 million. C'est ce décalage entre seuil d'assujettissement et première tranche taxable qui produit l'effet de seuil que la décote vient corriger.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux | Impôt cumulé en haut de tranche |
|---|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % | 0 € |
| De 800 000 à 1 300 000 € | 0,50 % | 2 500 € |
| De 1 300 000 à 2 570 000 € | 0,70 % | 11 390 € |
| De 2 570 000 à 5 000 000 € | 1,00 % | 35 690 € |
| De 5 000 000 à 10 000 000 € | 1,25 % | 98 190 € |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % | — |
Sans correctif, franchir le seuil d'un euro déclencherait immédiatement 2 500 € d'impôt. Le législateur a donc prévu une décote égale à 17 500 € diminués de 1,25 % du patrimoine net taxable, applicable entre 1 300 000 et 1 400 000 €. À 1 300 000 € pile, la décote atteint 1 250 € et ramène l'impôt de 2 500 € à 1 250 €. À 1 350 000 €, elle vaut encore 625 €. Au-delà de 1 400 000 €, elle s'annule.
Un couple détient une résidence principale de 1 100 000 €, un appartement locatif de 900 000 € et 200 000 € de parts de SCPI, avec 350 000 € de capital restant dû. L'abattement de 30 % sur la résidence principale retire 330 000 €. L'assiette nette ressort à 1 520 000 €. L'impôt se décompose en 2 500 € sur la tranche à 0,50 % et 1 540 € sur les 220 000 € taxés à 0,70 %, soit 4 040 €. Le taux moyen ne dépasse pas 0,27 % du patrimoine taxable.
C'est le seul abattement significatif de l'IFI, et il est automatique. Sur une résidence principale valorisée 1 000 000 €, vous ne déclarez que 700 000 €. Deux limites : l'abattement ne joue que pour une seule résidence, celle que vous occupez effectivement au 1er janvier, et il ne s'applique pas si le bien est détenu via une SCI dont vous êtes associé. Ce dernier point coûte cher à de nombreux redevables qui ont logé leur résidence principale dans une société civile pour des raisons successorales.
Les immeubles affectés à votre activité professionnelle principale sont totalement exonérés, à condition que l'activité soit réelle et que vous y exerciez vos fonctions à titre principal. Les locaux loués à votre propre société d'exploitation entrent dans le dispositif si les conditions de détention et de fonction sont remplies. C'est le levier le plus puissant de l'IFI pour un chef d'entreprise, et c'est aussi celui que l'administration contrôle le plus attentivement.
Les bois et forêts, ainsi que les parts de groupements forestiers, bénéficient d'une exonération de 75 % moyennant un engagement de gestion durable de trente ans. Les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de GFA suivent un régime voisin : exonération de 75 % jusqu'à 101 897 €, puis 50 % au-delà. Ces actifs restent peu liquides et faiblement rentables, mais leur traitement fiscal en fait un outil de réduction d'assiette pour les patrimoines importants.
Seules les dettes existant au 1er janvier et directement liées à un bien imposé sont déductibles. Un crédit à la consommation, un prêt destiné à financer un portefeuille titres ou un découvert bancaire ne réduisent pas l'assiette, même s'ils pèsent sur votre trésorerie.
Un prêt in fine maintient le capital emprunté intact jusqu'à l'échéance, ce qui permettrait de conserver indéfiniment une dette déductible à son maximum. Le législateur a fermé la porte : la dette déductible est reconstituée comme si le prêt était amortissable linéairement sur sa durée. Sur un prêt in fine de 1 000 000 € sur dix ans, vous ne déduisez que 800 000 € après deux ans. Deux autres plafonnements existent : pour les patrimoines supérieurs à 5 000 000 € dont les dettes excèdent 60 % de la valeur, la fraction au-delà n'est déductible qu'à moitié.
C'est le mécanisme le plus efficace et le plus ignoré. Le total formé par votre IFI, votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux ne peut dépasser 75 % de vos revenus de l'année précédente. L'excédent vient en diminution de l'IFI, sans limite. Un retraité propriétaire d'un patrimoine immobilier important mais disposant de revenus modestes peut ainsi voir son IFI réduit à zéro. Le calcul n'est pas automatique : c'est à vous de le porter sur votre déclaration.
Un don à une fondation reconnue d'utilité publique, à un établissement d'enseignement supérieur ou à une entreprise d'insertion ouvre droit à une réduction égale à 75 % du montant versé, plafonnée à 50 000 €. Concrètement, 10 000 € donnés effacent 7 500 € d'IFI : le coût réel du don se limite à 2 500 €. Le versement doit intervenir entre la date limite de déclaration de l'année précédente et celle de l'année en cours. Attention, un même don ne peut pas être utilisé deux fois, à l'IFI et à l'impôt sur le revenu.
C'est le seul levier structurel. Vendre un bien locatif pour réinvestir le produit dans un PEA, un contrat de capitalisation ou du private equity sort définitivement la valeur de l'assiette IFI, tout en supprimant l'imposition des revenus fonciers à 47,2 % ou 58,2 %. L'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété produit le même effet pendant toute la durée du démembrement : le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur ces parts, c'est l'usufruitier qui l'est. Notre simulateur de SCPI en démembrement chiffre l'opération.
Une précaution s'impose : ne construisez jamais un montage dont le seul objet est fiscal. L'abus de droit fiscal vise désormais les opérations à but principalement fiscal, et pas seulement exclusivement fiscal. Chaque arbitrage doit répondre à une logique patrimoniale défendable : diversification, liquidité, préparation de la retraite ou transmission.
L'IFI se déclare en même temps que l'impôt sur le revenu, sur l'annexe 2042-IFI, aux mêmes dates limites que votre déclaration principale. Vous devez détailler bien par bien, avec les références cadastrales, et vous êtes seul responsable de l'évaluation retenue. L'avis d'imposition arrive généralement fin août pour un paiement mi-septembre.
Sur l'évaluation, retenez une règle simple : la valeur vénale au 1er janvier, celle qui serait obtenue par une vente dans des conditions normales de marché. Une décote de 10 à 20 % est admise pour un bien loué, et jusqu'à 30 % pour un bien détenu en indivision ou grevé d'un droit d'usage, à condition de pouvoir la justifier. Conservez les éléments de comparaison qui fondent votre estimation : le délai de reprise de l'administration est de trois ans, porté à six en cas d'omission de bien.
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