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La Loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt proportionnelle au montant des travaux de restauration réalisés sur un bien ancien situé dans une zone éligible.
L’objectif est double :
2. Encourager les particuliers à investir dans des projets immobiliers lourds et coûteux, qui contribuent à redonner vie aux centres-villes anciens.
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Le bien doit être situé dans l’une des zones suivantes :
👉 Ces localisations garantissent que l’investissement s’inscrit dans une démarche de protection et de mise en valeur du patrimoine.
Les travaux doivent être de restauration complète et validés par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).
Ils concernent généralement :
L’investisseur doit s’engager à louer le bien nu, à usage de résidence principale, pendant au moins 9 ans.
Les dépenses de travaux sont retenues dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
La réduction d’impôt dépend de la zone dans laquelle se situe l’immeuble :
👉 Exemple :
Si vous réalisez 300 000 € de travaux dans un secteur sauvegardé, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 90 000 € étalée sur 4 ans maximum.
Contrairement à d’autres dispositifs (Pinel, Denormandie), la Loi Malraux ne fait pas partie du plafonnement global des niches fiscales (10 000 €).
L’avantage est donc particulièrement intéressant pour les contribuables très imposés.
Une réduction d’impôt conséquente : jusqu’à 30 % des travaux, dans la limite de 400 000 €.
Hors plafonnement des niches fiscales : un avantage rare qui en fait un outil de défiscalisation premium.
Valorisation patrimoniale : vous investissez dans des immeubles historiques, situés dans des quartiers centraux à forte valeur immobilière.
Diversification patrimoniale : c’est un placement tangible qui s’ajoute aux supports financiers (actions, assurance vie, SCPI).
Transmission avantageuse : un bien rénové et situé en secteur sauvegardé a de fortes chances de prendre de la valeur sur le long terme et peut être transmis dans de bonnes conditions.
La Loi Malraux est exigeante et ne convient pas à tous les investisseurs.
Montant élevé de l’investissement : le ticket d’entrée est souvent important (plusieurs centaines de milliers d’euros).
Travaux lourds : les chantiers sont longs, coûteux et parfois complexes à gérer.
Manque de liquidité : comme tout investissement immobilier, il est difficile de revendre rapidement son bien.
Engagement locatif strict : 9 ans minimum, sans possibilité de rupture sans pénalités fiscales.
Sélectivité géographique : seules certaines zones patrimoniales sont éligibles.
👉 En clair : le Malraux s’adresse à des investisseurs avertis, fortement fiscalisés et disposant d’une capacité financière solide.
Un investisseur achète un appartement ancien à 200 000 € dans le centre historique de Bordeaux, avec 300 000 € de travaux de rénovation éligibles.
👉 Résultat : une économie d’impôt significative, des revenus locatifs réguliers et un bien immobilier de prestige en patrimoine.
👉 La Loi Malraux est donc un dispositif intermédiaire, plus souple que les Monuments Historiques, mais plus exigeant que le Denormandie.
La Loi Malraux est un outil puissant de défiscalisation et de valorisation patrimoniale. Elle permet de réduire significativement son impôt tout en investissant dans des immeubles de prestige situés au cœur des centres historiques.
Elle n’est pas pour autant accessible à tout le monde : son ticket d’entrée élevé, ses contraintes de travaux et son horizon long terme en font un dispositif réservé aux investisseurs fortunés, avertis et fortement fiscalisés.
👉 Bien sélectionné et bien accompagné, un investissement Malraux combine avantage fiscal, revenus locatifs, plus-value patrimoniale et contribution à la sauvegarde du patrimoine français.
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À votre écoute
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