Investissement immobilier

Pourquoi investir dans l'immobilier ?

L'investissement immobilier répond à trois objectifs : percevoir des revenus complémentaires, constituer un patrimoine grâce au crédit et réduire son imposition avec les dispositifs prévus par la loi. Il se distingue des placements financiers par la possibilité d'emprunter pour investir, par une faible liquidité et par des frais d'acquisition élevés, qui imposent un horizon long, en général supérieur à 10 ans.

Deux approches coexistent : l'investissement en direct, qui donne la maîtrise du bien mais impose sa gestion, et l'investissement collectif via des SCPI, qui mutualise le risque locatif entre de nombreux immeubles et locataires, sans gestion pour l'associé.

Comparatif des solutions immobilières

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La fiscalité de l'immobilier locatif

• Revenus fonciers : les loyers d'une location nue et les revenus de SCPI sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Au régime réel, les charges, travaux et intérêts d'emprunt sont déductibles.
• Location meublée : les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux ; au régime réel, l'amortissement du bien réduit fortement le revenu imposable.
• Plus-value : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
• IFI : l'immobilier, y compris les parts de SCPI, entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine net taxable.

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Financer son investissement immobilier

Le crédit immobilier reste le principal levier de l'investissement locatif. Le taux moyen s'établissait à 3,31 % en août 2026, et les banques appliquent la norme du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'endettement de 35 % au plus, assurance comprise, et une durée de 25 ans maximum. L'assurance emprunteur peut être changée à tout moment depuis la loi Lemoine, ce qui réduit souvent le coût total du prêt.

Pour les patrimoines financiers importants, le crédit lombard permet d'emprunter en donnant ses placements en garantie, sans avoir à les vendre.

Les risques de l'investissement immobilier

• Vacance et impayés : une période sans locataire ou un loyer impayé réduit le rendement et peut peser sur le remboursement du crédit.
• Liquidité : la revente d'un bien ou de parts de SCPI peut prendre plusieurs mois, et le prix n'est pas connu à l'avance.
• Valeur du bien : les prix immobiliers peuvent baisser, et les frais d'acquisition ne sont amortis qu'après plusieurs années.
• Contraintes fiscales : le non-respect des engagements de location entraîne la reprise de l'avantage fiscal.

Comment Vaelios Patrimoine vous accompagne

Vaelios Patrimoine analyse votre situation (revenus, fiscalité, capacité d'emprunt, patrimoine existant) pour déterminer la place de l'immobilier dans votre stratégie, sélectionner les solutions adaptées et structurer leur financement.

📞 Pour étudier votre projet d'investissement immobilier, prenez rendez-vous avec un conseiller.

Sources : Code général des impôts, articles 14 à 33 quinquies, 150 U à 150 VH, 156, 199 novovicies, 199 tervicies et 964 ; Haut Conseil de stabilité financière, décision D-HCSF-2021-7 ; Observatoire Crédit Logement/CSA, août 2026 ; ASPIM, résultats 2025 des SCPI.

Informations générales, ne constituant ni un conseil personnalisé ni une recommandation d'investissement. L'investissement immobilier présente un risque de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus. L'avantage fiscal dépend du respect des conditions légales et de votre situation.