Avis SCPI Remake Live : rendement, frais et points de vigilance

Remake Live en bref

Remake Live est une SCPI de rendement diversifiée européenne, gérée par Remake Asset Management et ouverte à la souscription depuis février 2022. Elle a été l'une des premières SCPI françaises à supprimer totalement les frais de souscription.

Quatre années d'existence ne constituent pas un cycle immobilier complet. Cette analyse se limite donc aux éléments vérifiables : les chiffres publiés, la structure de frais, et les points qui appellent une vigilance particulière.

La société de gestion

Remake Asset Management a été créée en 2021 par une équipe issue de sociétés de gestion immobilières établies. Elle est agréée par l'Autorité des marchés financiers et gère plusieurs véhicules, dont Remake Live constitue le produit phare.

Son positionnement repose sur deux partis pris assumés : la suppression des frais d'entrée, et une part du résultat affectée à des actions à impact social et environnemental.

👉 Une société de gestion jeune présente un profil différent d'une maison ancienne. Elle n'a pas d'actifs hérités d'un cycle antérieur à absorber, ce qui a constitué un avantage réel sur la période 2022 à 2025. Elle n'a pas non plus traversé de crise immobilière aux commandes, ce qui reste à démontrer.

La stratégie et le patrimoine

Remake Live investit dans l'immobilier professionnel en France et en Europe, sans spécialisation sectorielle. Au 30 juin 2026, le patrimoine comptait environ 61 immeubles répartis sur 9 pays pour 477 000 m².

⚡ L'exposition britannique, la plus importante du portefeuille, introduit un risque de change sur la livre sterling qui ne figure pas toujours dans les présentations commerciales. Une dépréciation de la devise affecte à la fois les loyers convertis en euros et la valeur des actifs.

Les performances depuis la création

Le taux de distribution reste très au-dessus de la moyenne du marché. Il recule cependant pour la deuxième année consécutive, de 7,79 % en 2023 à 7,05 % en 2025, soit 74 points de base perdus en deux ans.

Ce repli s'explique principalement par l'effet de dilution : la collecte rapide oblige à investir de nouveaux capitaux dans un marché où les rendements à l'acquisition se sont resserrés. C'est une dynamique commune à toutes les SCPI en forte croissance.

Le prix de part est resté stable à 204 € depuis la création, pour une valeur de reconstitution de 204,50 €. L'alignement est donc quasi parfait, ce qui écarte le risque d'une révision à la baisse du prix de souscription à court terme.

Les frais et la liquidité

L'absence de frais de souscription est l'argument central de la SCPI. Elle mérite d'être comprise précisément.

Sur une SCPI classique, les frais d'entrée de l'ordre de 10 % ne sont pas prélevés à la souscription : ils apparaissent dans l'écart entre le prix de souscription et la valeur de retrait. Sur Remake Live, cet écart n'existe pas au-delà de cinq ans de détention.

En contrepartie, deux postes sont plus élevés que la moyenne :

⚡ Le modèle ne supprime pas les frais, il en déplace la charge dans le temps. Il avantage clairement une détention longue et pénalise une sortie avant cinq ans. La commission de retrait n'est pas appliquée en cas d'accident de la vie, notamment décès, invalidité, chômage ou surendettement.

Sur la liquidité, la SCPI ne comptait aucune part en attente de retrait au 31 décembre 2025, dans un marché où 2,8 milliards d'euros de parts attendaient un acquéreur. C'est un point favorable, qui tient largement au fait que la collecte reste supérieure aux demandes de retrait.

La fiscalité des revenus

Environ un quart du patrimoine est situé en France. La quote-part de revenus correspondante est imposée comme des revenus fonciers, à votre tranche marginale augmentée de 17,2 % de prélèvements sociaux.

Les revenus de source étrangère, soit environ trois quarts de la distribution, échappent aux prélèvements sociaux français. Ils sont généralement imposés dans le pays de situation de l'immeuble puis neutralisés en France par un crédit d'impôt ou par la règle du taux effectif, selon la convention fiscale applicable.

👉 Cette structure améliore sensiblement le rendement net pour un contribuable dans une tranche marginale élevée. L'écart entre le taux de distribution affiché et le rendement réellement perçu dépend toutefois de votre situation personnelle.

Les points de vigilance

Un historique court. Quatre exercices ne permettent pas d'apprécier le comportement de la SCPI dans un retournement. La période 2022 à 2025 a été favorable aux véhicules récents, qui ont acquis après la correction des prix.

Une distribution en repli continu. Trois baisses consécutives depuis 2023. Rien n'indique que le mouvement s'arrête, ni qu'il s'accélère.

Une concentration locative. Environ 96 locataires pour 61 à 70 immeubles, soit un ratio faible. Le départ d'un locataire unique sur un immeuble mono-utilisateur a un effet immédiat sur les revenus de l'actif concerné.

Un endettement de 27 %. Il amplifie la performance à la hausse comme à la baisse et expose au coût de refinancement.

Un écart avec la valeur de réalisation. Le prix de souscription se situe environ 16 % au-dessus de la valeur de réalisation, qui correspond à la valeur des actifs hors frais de reconstitution. Cet écart est normal et se retrouve sur toutes les SCPI, il rappelle qu'une sortie rapide reste défavorable.

Pour quel profil d'investisseur

Questions fréquentes

Remake Live est-elle vraiment sans frais ?

Sans frais de souscription, oui. Les frais de gestion annuels sont en revanche supérieurs à la moyenne, et une commission de retrait de 5 % s'applique avant cinq ans de détention. Le coût total sur une détention longue reste inférieur à celui d'une SCPI classique, l'avantage s'inverse sur une détention courte.

Peut-on l'acheter à crédit ou en assurance vie ?

La SCPI est accessible au comptant, à crédit, en versements programmés, en démembrement et au sein de certains contrats d'assurance vie. L'éligibilité effective dépend de l'établissement prêteur ou de l'assureur.

Le taux de distribution de 7 % est-il tenable ?

Aucune SCPI ne garantit son taux de distribution. La trajectoire observée depuis 2023 est baissière, et la dilution liée à la collecte pèse structurellement. Un objectif prudent consiste à raisonner sur un niveau inférieur au taux actuel.

Quand percevoir les premiers revenus ?

Au premier jour du quatrième mois suivant la souscription, soit un délai de jouissance de trois mois. La distribution est ensuite mensuelle.

Comment se compare-t-elle aux autres SCPI récentes ?

Remake Live se situe dans le groupe des SCPI créées après 2021, dont les taux de distribution s'échelonnent entre 6 % et 8 %. La comparaison pertinente porte moins sur le taux affiché que sur la composition du patrimoine, le niveau d'endettement et la structure de frais.

Pour situer le montant à engager et le nombre de lignes pertinent, voir notre article combien investir dans une SCPI.

📞 La pertinence de cette SCPI dépend de votre horizon, de votre fiscalité et de la place qu'elle occuperait dans votre allocation. Échangez avec un conseiller avant de souscrire.

Les informations de cette page sont données à titre d'information générale et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé ni une recommandation d'achat. Les chiffres cités proviennent des publications de la société de gestion et de sources publiques à la date de rédaction, et sont susceptibles d'évoluer. Les SCPI sont des placements de long terme comportant un risque de perte en capital et un risque de liquidité : le capital investi et les revenus distribués ne sont pas garantis, et la revente des parts n'est pas assurée. Le recours à l'endettement par la SCPI amplifie les variations de valeur. Les investissements réalisés hors de la zone euro exposent à un risque de change. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute souscription, prenez connaissance de la note d'information, du document d'informations clés, des statuts et du dernier bulletin trimestriel.